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相続不動産の売却について

相続に関する不動産のご相談で最も多いのが、
相続した土地・建物を実際には使わないので売却したいというものです。

不動産の売却というイベントは、人生で何度も経験することではないため、売却者の経験が不動産会社に比べると圧倒的に少ないのが現実です。

より良い売却の方法、より良いタイミング、より良い特例の使い方など、ある程度専門家に相談して最低限の情報を把握した上で、実際の売却に進みましょう。

だれが相続するか決まっていない不動産を売却する場合

相続財産を未分割のまま売却する場合には、各相続人が法定相続分に基づいて共同で相続し、売却したものと考えられます。
この割合に基づいて売却代金等を按分し、それぞれが税金を計算して申告することになります。
現にその不動産に居住している人は居住用の特例が適用できます。

なお、売却してしまうと法定相続分でそれぞれが相続することを同意したと判断されます。
後に分割協議をして法定相続分と異なる割合で代金を分割することは原則的には認められませんのでご注意ください。

相続してすぐ売却するときの注意点

亡くなった人の自宅土地について相続税の申告期限(亡くなった日の10ヶ月後)までにその土地を売却する場合、小規模宅地の特例の適用について注意する必要があります。

小規模宅地の特例は、自宅用、事業用又は貸付用の土地の評価額を最大で80%減額するもので、実際にこの特例を使ったおかげで相続税がゼロになったというケースが良くあります。
配偶者がその土地を相続する場合にはいつ売却しても80%の減額ができることになっているので心配ありません。

この制度の適用を受けるにはその他にも様々な要件を満たす必要がありますので、必ず専門家にご確認ください。

相続した不動産を売却した場合の優遇税制

相続した不動産の売却については譲渡所得税を軽減する以下の2つの特例があります。

この特例は、①と②どちらかを選択する必要があり、
また、所得税の確定申告の際に所定の書類を添付する必要があります。

優遇税制①-相続税の取得費加算

不動産を売却した場合、以下の計算により譲渡所得税を計算します。

売却収入-不動産の取得費(不明な場合は、売却収入の5%)=譲渡所得
譲渡所得×20.315%(国税15.315%、地方税5%)=譲渡所得税

この特例は、相続した不動産につき相続税を納付している場合
その不動産に対応する相続税を上記の取得費に加算することができる制度です。

特例の適用を受ける場合、相続開始日(死亡日)の翌日から相続税の申告期限の
翌日以後3年を経過する日までに譲渡する必要があります。

例)平成28年4月1日に相続開始の場合
平成28年4月2日(相続開始日の翌日)から平成32年2月28日(申告期限の3年後)までに
売却した場合、適用が可能です。

優遇税制②-空き家の特別控除

平成28年の税制改正により、この特例が創設されました。
適用できる要件は、以下の通りです。
  1. 平成25年1月2日以降に相続により不動産(土地、建物)を相続していること
  2. 1の建物は、相続直前まで亡くなった方がお一人でお住まいになっていたこと
  3. 1の建物は、昭和56年5月31日以前に建築された建物で、区分所有建築物でないこと
  4. 1の建物は、相続してから取壊し又は売却するまでの間、空家であること
  5. 平成31年12月31日までに①の建物を取壊し又はリフォーム(耐震改修工事)した上で売却すること
  6. 売却金額が1億円以下であること

 

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